Eine eigene Ferienwohnung oder der Zweitwohnsitz im Ausland ist der Traum vieler Menschen. Rechtlich gestaltet sich der Immobilienkauf im Ausland ein wenig anders als in Deutschland.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Immobilienkauf im Ausland: Vorteile und Kauftipps
Aktuell haben alle, die eine Immobilie im Ausland kaufen wollen, gute Karten, denn die Preise sind moderat. Gerade der Süden von Europa bietet wunderbare Immobilien zu durchaus attraktiven Preisen. Die anhaltende Corona-Krise hat viele Hausbesitzer dazu gezwungen, ihre Immobilien auf den Markt zu bringen. Doch für einen Laien stellt sich die Frage, wie sich rechtssicher eine Finca auf Mallorca kaufen lässt.
Vorteile der Auslandsimmobiliengeschäfte
Vor allem die Kaufpreise sind aktuell ein großer Vorteil der Immobilie im Ausland. Schweden, Italien und Spanien warten mit niedrigen Preisen auf und auch die Versteuerung der Objekte ist im Ausland günstiger als hierzulande. Wer nicht gleich auswandern möchte, hat in der eigenen Immobilie ein prima Ferienhaus, das außerhalb der Zeit der eigenen Nutzung auch sehr gut vermietet werden kann.
Dabei wiederum werden teils hohe Renditen möglich, wenn eine gute Auslastung der Immobilie erreicht werden kann. Die Vorteile überwiegen aber nur dann, wenn das Objekt gezielt ausgewählt wird. Dies wiederum erfordert eine sehr gute Beratung durch den Makler sowie dessen Fachkenntnis über den Immobilienmarkt vor Ort.
Das passende Objekt finden
Natürlich kann jeder Interessent einfach die Immobilienanzeigen lesen und ein scheinbar attraktives Objekt wählen. Aber ob dieses wirklich für den vorgesehenen Nutzungszweck geeignet ist oder nicht, stellt der Betreffende oft erst hinterher fest. Außerdem hat ein Laie kaum den Überblick über die rechtlichen Gegebenheiten, sodass ein Immobilienkauf im Ausland auch schnell zur teuren Fehlentscheidung werden kann. Wie ist es zum Beispiel, wenn eine Immobilie in Spanien gekauft werden soll?
Wer zum Beispiel Immobilien auf Mallorca kaufen möchte, schaut meist nach Objekten, die sich an der Küste befinden. Der Meerblick gilt hier unangefochten als Qualitätsmerkmal Nummer eins. Gerade im Südwesten von Mallorca verkaufen sich die Immobilien gut, dort finden sich einige renommierte Yachthäfen wie Port Adriano und Port D’Andratx, zudem einige Ferienorte.
Diese garantieren eine gute Nachfrage bei einer gewünschten Vermietung der ausgewählten Immobilie. Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter lagen hier im Mai 2022 bei ca. 7.1120 Euro. In Son Vida, ein Nobelvorort von Palma lagen die Preise bei 6.207 Euro/m².
In einer absoluten Toplage hingegen kann der Preis bis auf 22.000 Euro je Quadratmeter klettern. Natürlich scheinen dies auf den ersten Blick unglaublich hohe Preise zu sein, doch der Kauf der Immobilien rechnet sich schnell, wenn sie dauerhaft oder wenigstens zum größten Teil vermietet werden. Wer Immobilien als Kapitalanlage sucht, wird hier mit Sicherheit fündig.
Im Norden von Mallorca sind weniger Fincas, sondern vielmehr Landhäuser gefragt. Auch hier gilt wieder der Meerblick als Qualitätsmerkmal. Überhaupt sind es die Landschaften, die die Villen und Landhäuser derart attraktiv werden lassen. Ebenso begehrt sind aber auch die Stadthäuser in Arta, die bereits ab 350.000 Euro zu haben sind. Hafenorte wie Cala d’Or, Portocolom oder Portopetro bieten moderne Fincas, die ab 850.000 Euro kosten.
Deutlich günstiger sind die Immobilien in der Mitte der Insel, dort sind Appartements auch in sehr guten Lagen ab 1.700 Euro je Quadratmeter erhältlich. Einfache Fincas gibt es schon für 400.000 Euro, wobei für alle, die dies wünschen, auch Landsitze und Herrenhäuser zu Preisen bis mehr als sieben Millionen Euro zu finden sind.
Wer nun das passende Objekt finden möchte, sollte sich zum einen über die gewünschte Lage der Immobilie Gedanken machen, zum anderen die Finanzierung des Hauskaufs überdenken. Die nötigen Sicherheiten müssen wie bei einem Hauskauf in Deutschland gegeben sein. Darüber hinaus spielt die geplante Nutzung der Immobilie eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung.
Wichtige rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf im Ausland
Nur allzu gern gehen Immobilienkäufer davon aus, dass sie auch im Ausland ganz leicht eine Immobilie kaufen könnten. Sie sind der Meinung, dass sie lediglich mit dem Verkäufer sprechen und den geforderten Kaufbetrag aufbringen müssten.
Doch schon allein am sprachlichen Verständnis hapert es oft und so kommen selbst bei Immobiliengeschäften Irrtümer und Missverständnisse zustande. Dabei spielt die rechtliche Seite ganz maßgeblich mit hinein und so mancher Interessent wird bereits als Käufer vorgemerkt, obwohl er sich lediglich nach dem Objekt erkundigt hat.
Die Besteuerung der Auslandsimmobilien
Zusätzlich zum geforderten Kaufpreis müssen die zu zahlenden Steuern in die Finanzierung einberechnet werden. Die wichtigsten Tipps zum Hauskauf im Ausland sollten dementsprechend immer auch Hinweise auf die Besteuerung enthalten, denn diese unterscheiden sich zum Teil gravierend von der in Deutschland.
Beispielhaft fallen in anderen Ländern folgende Steuersätze beim Immobilienkauf an:
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Belgien
12,5 Prozent Grunderwerbssteuer
Regional verschiedene Grundsteuer -
Frankreich
Um 5 Prozent Grunderwerbssteuer
16 Prozent Wertzuwachssteuer für ausländische EU-Bürger
Individuelle Wohnsteuer als laufende Kosten
Regional verschiedene Grundsteuer -
Griechenland
9 bis 13 Prozent Grunderwerbssteuer
Grundsteuer je nach Wohnfläche
Bis 25 Prozent Spekulationssteuer -
Spanien
8 – 10 Prozent Grunderwerbssteuer
0,2 bis 0,6 Prozent Grundsteuer
So wird der Kauf abgewickelt
Es ist nicht zwingend nötig, die Besichtigung der ausgewählten Immobilie vor Ort durchzuführen. Schließlich ist es nicht für jeden potenziellen Käufer möglich, „mal schnell“ an den jeweiligen Ort zu reisen und sich durch ein Haus führen zu lassen. Immer häufiger ist daher die virtuelle Besichtigungen möglich, bei der das gewünschte Objekt bis ins Detail vorgestellt wird.
Wichtig: Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte unbedingt einen Dolmetscher sowie einen Notar hinzuziehen, damit weniger Fallstricke ausliegen bzw. die vorhandenen erkannt werden.
Gerade in den südlichen Ländern ist meist kein schriftlicher Vertrag nötig, um als Käufer für eine Immobilie zu gelten. Hier ist die mündliche Zusage bereits ausreichend, was bedeutet, dass dabei Vorsicht geboten ist. Vor Ort ist der Dolmetscher daher ganz wichtig, es sei denn, ein zuverlässiger Immobilienmakler wickelt das Geschäft im Namen des Kunden ab bzw. übernimmt die Übersetzung.
Damit der Kaufvertrag nachprüfbar ist, sollte er zudem zweisprachig ausgestaltet sein. Erst nach eingehender Prüfung unterzeichnen! Wichtiger Tipp: Bei der Übersetzung bloß nicht das Kleingedruckte vergessen, hier sind oftmals kleine Fallstricke eingebaut, die später zum Nachteil gereichen können.
Hier ist der Immobilienkauf nicht möglich
Auch wenn theoretisch jeder Mensch überall eine Immobilie kaufen kann, so ist dies doch wirklich nur in der Theorie so. Denn: Nicht überall kann ein EU-Bürger ohne größere Probleme eine Immobilie erwerben. In Spanien ist das kein Thema, dort herrschen für Ausländer die gleichen Rechte wie für die Einheimischen. Einschränkungen gibt es hier für Ausländer keine.
In anderen Ländern sieht das aber anders aus:
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Österreich
Wer in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, muss eine Erwerbsgenehmigung vorweisen können. Diese wird von der Ausländergrundverkehrsbehörde ausgestellt.
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Schweiz
Wer in der Schweiz ein Haus erwerben will, braucht dazu die Einwilligung der Kantonsbehörde. Ausländer dürfen keine Immobilie kaufen, um diese nur zu vermieten. Das heißt, Immobilie als Kapitalanlagen sind in der Schweiz nicht möglich. Die Bewilligung durch die Kantonsbehörde ist verzichtbar, wenn der Käufer ein Grenzgänger ist, der einen Zweitwohnsitz in der Schweiz haben möchte. Das gilt auch für Ausländer, die eine Aufenthaltserlaubnis innehaben.
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Niederlande
Ausländer aus einem EU-Land dürfen in den Niederlanden Immobilien kaufen, diese aber nur als Erstwohnsitz nutzen. Eine Vermietung als Ferienhaus oder eine Nutzung als solches ist nicht möglich. Ferienhäuser, die einer Ferienhausgesellschaft gehören, dürfen nicht ganzjährig bewohnt werden.
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Dänemark
Wer in Dänemark ein Haus kaufen möchte, muss seit mindestens fünf Jahren in dem Land leben und hier auch steuerpflichtig gewesen sein. Wo der Hauptwohnsitz zu dem Zeitpunkt, zu dem das neue Haus gekauft werden soll, liegt, ist dabei nicht wichtig.