Investoren hatten schon immer ein Faible für Immobilien in Berlin. Mieten in Berlin entwickeln sich wesentlich stärker als anderswo. Die Vorliebe der Investoren für unsere Hauptstadt entwickelte sich vor allem in den letzten fünf bis zehn Jahren. Dies wird auch im jüngsten Marktbericht von Immowelt deutlich. In diesem verhältnismäßig kurzen Zeitraum stiegen die Mieten für Wohnungen um flotte 51 Prozent. Kreuzberg liegt mit einer Steigerungsrate von 74 Prozent auf der Pole Position. Wer noch keine Immobilie in der Hauptstadt besitzt, wird jetzt vermutlich nachdenklich.
Immobilien Berlin: Mieten in Marktbericht differenziert ausgewiesen
Die Mieten für Wohnungen in Berlin waren nicht immer teuer. Lange Jahre waren einige Bezirke der Hauptstadt als günstige Wohnviertel bekannt. Doch diese Zeiten sind längst vorüber. Die Mieten in Berlin sind mittlerweile teuer – vor allem gemessen am Einkommen der Einwohner. Dort nämlich liegt Berlin unter dem Bundesdurchschnitt.
In seinem Marktbericht untersuchte Immowelt in allen Berliner Bezirken die Preise für Immobilien in Berlin. Mieten wurden in jedem Bezirk analysiert, der Median wurde gebildet und jeder Stadtteil von Marzahn über Mitte bis Köpenick wurde mit seinen Brüdern verglichen. Die Steigerung innerhalb des Zeitraums von 2012 bis 2017 hat Immowelt in seiner Studie ermittelt. Immowelt errechnete so eine Durschnittsmiete von 10,40 Euro pro Quadratmeter.
Demonstration am 14. April 2018 gegen Mietsteigerungen in Immobilien in Berlin: Mieten sorgen für Unmut
Viele Berliner können mit ihrem Einkommen nicht mit den Steigerungen der Mieten in Berlin mithalten. Doch die Berliner möchten ihre angestammte Wohngegend nicht verlassen (müssen). Weit über 10.000 Berliner gingen am 14. April 2018 auf die Straße und demonstrierten gegen diese Entwicklung. Das nachfolgende YouTube-Video vermittelt einen Eindruck von der recht depressiven Stimmung auf der Demonstration.
Der Marktbericht von Immowelt brachte die erschreckende Entwicklung ans Tageslicht. Der Mietpreis für Wohnungen in Berlin ist über den Zeitraum von 2012 bis 2017 gestiegen und der mittlere Quadratmeterpreis für die Miete einer Wohnung in Berlin stieg in diesem Zeitraum um stolze 51 Prozent an.
Rekord-Immobilien-Quadratmeterpreis: Mieten in Berlin springen über die Zehn-Euro-Marke
Jahrelang hinkte der Quadratmeterpreis der Berlin-Mieten anderen Ballungszentren wie dem Rhein-Main-Gebiet hinterher. Doch damit ist jetzt Schluss. Noch im Jahr 2012 zahlte man in Berlin für die Immobilien-Miete einen Quadratmeterpreis von 6,90 Euro. Im abgelaufenen Jahr 2017 haben sich die Mieten für Wohnungen in Berlin auf einen Median von 10,40 Euro pro Quadratmeter hochgeschraubt. Die 10-Euro-Marke ist damit deutlich überschritten. Betrachtet man die Spitzenmieten, so klingt dieser Median fast wie ein Hohn. Aber diese Entwicklung ist laut Immowelt in fast allen Berliner Stadtteilen zu registrieren.
Berlin wirkt wie ein Magnet
Der Zuzug in Berlin ist immer noch ungebrochen. Viele Deutsche zieht es in die Stadt der Aufbruchsstimmung. Berlin hat den Status der Startup-Stadt schlechthin. Wer gründen will, der muss hierhin. Doch auch viele internationale Immigranten hat Berlin zu verzeichnen. Berlin ist das Tor zu Osteuropa und dort hat der Name Berlin einen sehr guten Klang.
Die Zahl der Zeitungsanzeigen á la „Wohnung in Berlin gesucht“ ist groß. Aktuell leben etwa 3,7 Millionen Menschen in Berlin. Mit jedem Zuzügler wächst der Druck auf den Wohnungsmarkt. Das freut die Investoren ganz sicher, doch der Berliner ist vergrämt – nicht ganz zu unrecht, denn es ist seine Stadt und die ist nunmal sehr lebenswert.
Der Boom der Hauptstadt hat dazu geführt, dass viele der über Jahre brachliegenden Immobilien renoviert wurden. Das Stadtbild hat hier klar gewonnen. Ohne die internationalen Investoren wäre das für Berlin nicht zu stemmen gewesen. Der Berliner sieht sich jedoch als derjenige, der jetzt die Zeche dafür zahlen muss.
Die Kaufkraft in Berlin ist verhältnismäßig niedrig ist. Die große Zahl der unterdurchschnittlich bezahlten Jobs in Berlin führt dazu. Das Kaufkraft-Niveau in der Hauptstadt liegt sogar unter dem Bundesdurchschnitt. Berlin leidet an fehlender Industrie, was aus der jüngsten Vergangenheit heraus nachvollziehbar, doch leicher auch unabänderlich ist.
Preiswerte Wohnungen gab es über die Jahre immer in Berlin. Doch mit der ständig steigenden Nachfrage entwickelte sich ein deutlicher Nachfrageüberhang, der zu einer sprunghaften Steigerung der Mieten führte.
Gipfel der Mieten in Berlin: Berlin-Kreuzberg
Karte der Bezirke von Berlin: In der nachfolgenden Übersicht der Quadratmeterpreise für Immobilien in Berlin erkennt man die Mieten für Wohnungen in den verschiedenen Stadtbezirken. Die Bezirke im Zentrum hat es besonders stark erwischt. (#4)
Hier die Übersicht der Mietpreise in Berlin des Jahres 2017.
- Quadratmeterpreis in Reinickendorf:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 9,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Spandau:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 9,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Marzahn:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 9,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Heilersdorf:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 9,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Tempelhof:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 9,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Pankow:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Hohenschönhausen:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Weißensee:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Lichtenberg:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Köpenick:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Steglitz:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 10,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Zehlendorf:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 11,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Wedding:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 11,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Neukölln:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 11,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Treptow:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 11,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Schöneberg:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Wilmersdorf:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Charlottenburg:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Tiergarten:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten bis zu 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Mitte:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten von über 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Kreuzberg:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten von über 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Friedrichshain:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten von über 12,00 Euro gezahlt.
- Quadratmeterpreis in Prenzlauer Berg:
Hier werden für Wohnungen/Immobilien Mieten von über 12,00 Euro gezahlt.
Immobilien-Modernisierung in Berlin
Die Modernisierung der Immobilien in Berlin ist mit eine Ursache für steigende Mieten. Die Modernisierung wie hier am Alexanderplatz verhilft der Stadt jedoch auch zu einem schicken Facelift, der ohne internationale Investoren nicht zu stemmen gewesen wäre. (#3)
Die Immobilien in Berlin profitieren klar von den Aktivitäten der internationalen Investoren. Die Stadt selbst hätte die Modernisierung der zahllosen Immobilien nicht stemmen können. Andere Städte in Ostdeutschland, die nicht in gleichem Maße über den Geldsegen der Investoren verfügen können, wie etwa Leipzig, haben noch weitaus mehr Immobilien im Bestand, die einer Modernisierung bedürfen. Dort schielt man sicher mit einem gewissen Neid auf die Hauptstadt.
Während die Modernisierung die Qualität der Immobilien – Wohnungen wie Gewerbeimmobilien – erhöht, ist der Berliner über eine der Folgen davon, nämlich die steigenden Mieten, nicht erfreut. Hinzu kommen noch die Neubauten, von denen es in Berlin ebenfalls sehr viele gibt. Auch hier liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Niveau der letzten Jahre.
Berlin-Kreuzberg ist ein besonderes Beispiel für diese Entwicklung. Die Mieten stiegen hier von 2012 bis 2017 um sage und schreibe 74 Prozent. Kein anderer Stadtteil von Berlin kann hier mithalten. Der Quadratmeterpreis von im Median 12,50 Euro macht Kreuzberg jedoch „nur“ zum viertteuersten Stadtviertel in Berlin.
In den anderen Stadtvierteln von Berlin wachsen die Mieten für Immobilien ebenfalls, jedoch vergleichsweise moderat. Die Mieten in Berlin–Wedding stiegen um 64 Prozent und in Berlin-Treptow um 63 Prozent. Noch vor fünf Jahren galten beide Stadtteile als preiswerte Wohngegenden. Das ist nun vorbei.
Rekord bei Immobilien: Berlin-Mieten in Friedrichshain und Mitte am höchsten
Im Zentrum erfasste die Entwicklung viele Immobilien in Berlin: Mieten und Kaufpreise in den Bezirken Friedrichshain, Prenzlauer Berg, Mitte und Kreuzberg stiegen seit dem Jahr 2012 um teils mehr als 70 Prozent. Dies führte bei vielen Immobilien zu Quadratmeterpreisen in Berlin von bis zu 14,50 Euro – Mieten, die sich nur wenige Berliner leisten können. Just das zentrum von Berlin ist sehr lebens- und erlebenswert, wie hier die Hackeschen Höfe. (#1)
Immobilien im Zentrum von Berlin hat die Preisspirale besonders stark erfasst. Die Berlin-Mieten für Wohnungen erreichen hier die höchsten Werte. In Berlin-Mitte liegt der Quadratmeterpreis bei sagenhaften 14,50 Euro. Dies sind 62 Prozent mehr als noch im Jahr 2012, wie der Marktbericht von Immowelt ausweist.
Ein wenig zurückhaltender zeigten sich Immobilien in Friedrichshain. Dort kletterten die Berlin-Mieten auf „nur“ 12,90 Euro. Der Stadtteil im Osten liegt damit an zweiter Stelle. Friedrichshain ist dicht gefolgt von Prenzlauer Berg. Dort liegt der Quadratmeterpreis bei 12,60 Euro – eine Steigerung von 58 Prozent.
Der Marktbericht von Immowelt nennt als einen der Hauptgründe für den Preisanstieg die hohe Attraktivität des Stadtteils. Dies wiederum erwächst aus dem Kultur- und Freizeitangebot und den Einkaufsmöglichkeiten in Prenzlauer Berg.
Immobilien: Berlin-Mieten nur in Marzahn und Hellersdorf niedrig
Der Plattenbau hält den Quadratmeterpreis niedrig. Wer in Berlin Mieten von unter 9,00 Euro zahlen will, hat hier in Marzahn gute Chancen. Die Nachfrage ist vergleichsweise niedrig. Es zieht die meisten Mieter doch in die attraktiveren Stadtviertel – trotz der höheren Mietpreise. (#2)
Das Ende der Preisskala der Berlin-Mieten führen die Bezirke Marzahn und Hellersdorf an. Hier wird die Zehn-Euro-Marke verbissen verteidigt. Der Median für den Quadratmeterpreis liegt sogar unter 9 Euro, nämlich bei 8,20 Euro.
Ungeachtet dessen hat Hellersdorf in dem betrachteten Fünf-Jahreszeitraum eine Mietsteigerung von 49 Prozent vorzuweisen. Marzahn kommt hier auf einen Wert von 32 Prozent. Für diese niedrigere Miete zahlt der Mieter dann auch einen anderen Preis. Hier herrscht die Traditionsarchitektur der ehemaligen DDR vor: Der Plattenbau. Viele Mieter zieht es mehr in die attraktiveren Wohnviertel in anderen Berliner Stadtbezirken. Dies erklärt auch die niedrigeren Mieten: Die Nachfrage in Marzahn und Hellersdorf ist geringer.
Eines ist allerdings auch klar. Der Trend der steigenden Mieten wird noch etwas anhalten. Allerdings geht man für die nächsten Jahre von geringeren Steigerungen aus. Dies betrifft Mietpreise ebenso wie die Kaufpreise von Wohn.- und Gewerbeimmobilien.
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